El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este viernes el índice de precios de referencia para limitar las rentas del alquiler en zonas declaradas como tensionadas y también ha publicado la declaración de zona tensionada para 140 municipios de Cataluña, por lo que podrá empezar a aplicarse en dicha comunidad autónoma a partir de mañana cuando entre en vigor.

Ambas resoluciones ministeriales, firmadas por el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, y que surtirán efectos desde mañana, se publican en el BOE después de que el índice haya recibido un total de seis alegaciones pero ninguna haya sido aceptada, y de que la Generalitat de Cataluña haya subsanado en su boletín oficial la declaración presentada el pasado agosto, un paso «necesario» para declarar los 140 municipios catalanes como zonas tensionadas.

El índice forma parte de un compromiso adquirido por el Gobierno a través de la Ley de Vivienda aprobada el pasado mayo, donde se recoge que el Ejecutivo podría limitar los precios de los alquileres en aquellas zonas declaradas previamente como áreas tensionadas a través de un sistema de índices de precios de referencia.

Este sistema de referencia es un sistema de rangos de precios que, para una misma vivienda, establece una renta máxima y mínima a partir de una serie de características del inmueble. Además, es un sistema homogéneo para toda España, de base tributaria y que se actualizará anualmente con la última declaración a la renta disponible del propietario del inmueble. Para este año, utiliza la declaración de 2022.

En el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) –comúnmente conocido como Índice de Precios de Referencia–, la fijación del límite máximo de la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda se realizará de acuerdo con la aplicación en línea a la que se accede a través del portal de internet del Ministerio de Vivienda, tomando el valor superior del rango de valores individualizados que resultan de la localización y las diferentes características de la vivienda objeto de arrendamiento.

OBLIGADO CUMPLIMIENTO A GRANDES TENEDORES

El índice de precios de referencia es de obligado cumplimiento para los grandes tenedores –personas físicas o jurídicas con más de diez viviendas o cinco en la misma área tensionada, según lo establecido por cada comunidad autónoma– y para los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años y se encuentren en zonas que hayan sido declaradas como tensionadas.

En el resto de los casos, el índice solo funcionará de referencia para conocer el valor real de la vivienda en alquiler, ya que, en las vivienda ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler «estará referenciado al contrato anterior», es decir, se congelará la renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, que en 2024 está limitada al 3%, por lo que el precio solo podrá disminuir a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario.

No obstante, el precio podrá incrementarse si la vivienda ha sido mejorada, si tiene rehabilitación energética o si cumple unas condiciones de durabilidad del contrato de arrendamientos superiores a lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como se recoge en la Ley de Vivienda.

VIGENCIA DE TRES AÑOS Y NO SE APLICARÁ NI A PAÍS VASCO NI A NAVARRA

La limitación del alquiler se extenderá durante tres años, ya que es el periodo en el que estará vigente la declaración de área tensionada, una vez publicada de manera oficial.

Sin embargo, esta declaración se podrá prorrogar anualmente una vez hayan transcurrido los tres años, pero siempre y cuando «subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración», según se explica en la Ley de Vivienda.

Por otro lado, ni País Vasco ni Navarra podrán optar por el momento a este sistema, ya que son comunidades con regímenes fiscales distintos, por lo que el Ministerio no ha podido tener acceso a las rentas –la base de este sistema– de los propietarios de estos territorios. Sin embargo, Lucas indicó que «se está trabajando» para desarrollar el índice en ambas comunidades.

CATALUÑA, LA ÚNICA COMUNIDAD DONDE SE APLICARÁ

Sin embargo, este sistema de control de precios de alquiler solo funcionará en aquellas comunidades autónomas que haya declarado zonas tensionadas y, por el momento, la única que lo ha hecho ha sido Cataluña, donde se aplicará en 140 municipios de la comunidad.

Por tanto, con la publicación de este viernes en el BOE de la tramitación de la declaración de zona tensionada de Cataluña y el índice de precios de referencia, esta comunidad podrá empezar a aplicar el límite del alquiler en los 140 municipios declarados área tensionada utilizando dicho índice.

De igual manera, el Ministerio de Vivienda asegura que otros territorios, como Asturias o Navarra, han expresado que les gustaría establecer el índice en sus territorios, aunque no han verbalizado al Ministerio ni lo han pedido explícitamente.

UN ÍNDICE QUE NO CONVENCE

Tras la presentación del índice, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) y portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa o Pisos.com han expresado sus dudas y su rechazo a este sistema de referencia para limitar los precios del alquiler, pronosticando que provocará la retirada de viviendas del mercado del alquiler e incrementará más los precios.

En el bloque político, Sumar y Podemos también han manifestado su desconfianza al índice recalcando que «sólo» tendrá efecto en los precios más altos y no permitirá bajadas «significativas» en las rentas del alquiler, mientras que la ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, ha pedido no quedarse «a medias» y «regular el mercado de la vivienda».

Respecto a las críticas y acusaciones, fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana han negado que este índice vaya a subir los precios del alquiler y han recalcado que el sistema de rangos busca que las viviendas «con menos valor» no puedan incrementar su precio al ser equiparadas con viviendas de mayor calidad en la misma zona.

Además, el Ministerio recuerda a los propietarios que cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior, se podrán aplicar una deducción en el IRPF de hasta el 90% de las rentas ingresadas por el alquiler, que se rebaja al 70% cuando se alquile por primera vez en áreas tensionadas a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.